www.holod-delo.ru

Рубрика: Период: [Добавить новость...]


2006-11-23 (09:52:03) | Тимофеев Виктор | "Мороженое и змороженные продукты" | Рубрика: Бизнес

Холодные склады: от «А» до «Я»

Как сообщает журнал «Мороженое и замороженные продукты», семинар под таким названием прошел 22 ноября в столичном Novotel Moscow Center. Организатором мероприятия выступила компания IM Events, занимающаяся подготовкой и проведением семинаров, конференций и круглых столов, посвященных вопросам недвижимости. С 2004 года компания является самостоятельным подразделением издательского дома Impress Media, который выпускает ряд специализированных изданий по рынку недвижимости. Вопрос, который обсуждался на семинаре, можно сформулировать приблизительно следующим образом: «Есть ли смысл девелоперу заниматься строительством холодильного (морозильного) склада и сможет ли он его выгодно сдать в аренду или продать?».

На первый взгляд, ответ очевиден – стоит. Считается, что в настоящий момент в России наблюдается дефицит современных холодильных складов, а учитывая рост потребительской активности (особенно в продуктовом секторе), необходимость сооружений подобного рода будет только возрастать. С другой стороны, холодильный склад, в отличие от «сухого», объект во много раз более сложный как со строительной точки зрения, так и с технической. При его строительстве следует соблюдать ряд специфических особенностей и быть готовым к серьезным инвестициям (в первую очередь в холодильное оборудование, теплоизоляционные материалы), обеспечение объекта дополнительными мощностями энергопотребления и т.д. Что же представляет из себя отечественный рынок холодильных и морозильных складов, каковы его потребности и перспективы? На эти вопросы попытался ответить в своем выступлении Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium. По его мнению, данный рынок не развит. Основные игроки – это хладо-, мясо- и рыбокомбинаты, оставшиеся еще со времен СССР; овощехранилища, переоборудованные под охлаждаемые склады и складские комплексы, построенные для собственных нужд различными производителями и дистрибьюторами продуктов питания. Все они сдают в аренду излишки площадей, и лишь единицы предлагают ответственное хранение. Если говорить о московском регионе, то здесь ситуация усугубляется еще и тем, что с 2006 по 2010 гг. из столицы будут выведены 5 хладокомбинатов. При этом, как отметил г-н Суворов, ситуация постепенно начинает меняться. Например, в Подмосковье уже работают такие комплексы как «КПД-карго» (площадь 20 000 кв. м, температурный режим от –24 С до -18 С), Univeg Logistics (площадь 10 000 кв. м, температурные режимы от +2 С до +4 С и от + 10 С до +14 С) и ряд других, построенных специально для сдачи в аренду складских площадей. - Серьезной конкуренции на рынке низкотемпературных складских помещений пока нет, – считает г-н Суворов. - Такая ситуация сохранится еще 3-4 года. А значит девелоперам и инвесторам стоит обратить на него самое пристальное внимание. О том, как обстоят дела с «публичными» (сдаваемыми в аренду) холодильными складами в Западной Европе, рассказал собравшимся Вим Ван Бон, член правления Европейской ассоциации холодильных складов и логистики (ECSLA). ECSLA объединяет 900 низкотемпературных складов, общий объем которых составляет 45 млн куб. метров. Другими словами, на одного европейца приходится примерно 0,1 куб. метра охлаждаемого склада. А в Голландии (на родине г-на Ван Бона) таких складов насчитывается 130, их суммарный объем равен 8 млн куб. метров и значит на каждого из 16 млн его земляков приходится по 0,5 куб. метра. Это самый большой показатель в Западной Европе. Более подробно Ван Бон остановился на особенностях проектирования, строительства и эксплуатации холодильных складов. Имея за плечами почти 35-ти летний опыт в данной области, он утверждает, что для владельца низкотемпературного склада «холод может стать золотом» (cold can become gold), намекая на инвестиционную привлекательность данного направления. Так нужен девелоперу холодильный склад или нет? Все аргументы «за» и «против» привела в своем докладе Алла Соловьева исполнительный директор компании МЛП, которая в настоящий момент ведет строительство сети складских терминалов класса «А» в России и Украине. Их суммарный объем составляет более 1,3 млн куб. метров, а площадь около 650 000 кв. метров. - Девелопер инвестирует деньги в проект, - поясняет госпожа Соловьева. - Рассчитывая на получение прибыли от их вложения. Показатель доходности имеет два основных ограничения – это стоимость проекта и рыночная ставка аренды или же рыночная стоимость объекта. Как уже говорилось выше, строительство склада-холодильника дело затратное. Если сравнивать его со строительством «сухого» склада, то оно обойдется примерно в два раза дороже. Придется «раскошелиться» на холодильное оборудование; обеспечение дополнительными мощностями энергопотребления; подогрев пола; утепление сэндвич-панелями внешних стен и кровли; дополнительные внутренние конструкции для изоляции камер; антикоррозийную обработку металлических конструкций; дополнительные технические помещения (например, компрессорная); тепловые завесы и двери в морозильные камеры и многое другое… При этом для сохранения доходности на том же уровне, необходимая девелоперу чистая ставка аренды (без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей) для склада глубокой заморозки должна быть 220 долл. за кв. метр в год, подсчитала Соловьева. С другой стороны, зачем девелоперу осваивать новые ниши, если еще не удовлетворен спрос на более привычные для него объекты коммерческой недвижимости, например, офисные помещения? А если уж браться за новый сегмент, то нужно четко представлять себе, кто формирует спрос на эти склады. По мнению Соловьевой, это крупные производители и дистрибьюторы мясной, рыбной, молочной продукции; мороженого; бананов; свежих и замороженных фруктов и овощей; фармацевтики; HoReCa; таможенные терминалы; ритейл и продуктовые сети. При этом у всех у них различные требования к местоположению, конфигурации, температурному режиму и размеру склада. А значит, отсутствует вариант «универсального» склада, который девелопер может построить спекулятивно. - Масштабных и качественных исследований рынка спроса на холодильные склады нет, - сетует Соловьева. – Какого-то рода исследования касаются лишь рынка предложения. Кроме того, рынок продуктов, требующих температурного хранения «закрыт», информация о нем не является доступной. Нет унификации структуры арендных ставок: встречаются предложения за кв. м., за тонну, за паллету, за куб. метр. Вот еще несколько характеристик рынка пользователей коммерческих холодильных складов (с точки зрения девелопера), которые привела Соловьева: преобладание небольших объемов хранения (на рынке практически нет крупных логистических операторов, их функции выполняют оптовики и дистрибьюторы), т.е. объемы не интересны инвестиционному девелоперу; мелкому и среднему пользователю, как правило, простая аренда не интересна, ему необходимо ответственное хранение и проч. - Единственный на сегодня способ для девелопера минимизировать риски и оградить себя от факторов неизвестности в вопросе холодильных складов, - резюмирует Соколова. – Это инвестиционные проекты, построенные под заказчика, с учетом специфики его конкретных требований.

###

[Удалить новость...]

[Добавить комментарий...]


Ответственность за содержание объявлений и ссылок несут их авторы!